关于“先抵押后租赁”的效力问题，我可以从以下几个方面为您详细解答：

### 结论前置

先抵押后租赁的情况下，租赁关系一般不得对抗已登记的抵押权。即，如果抵押权已经登记，当抵押权实现时，租赁合同对受让人不具有约束力。但如果抵押未登记，且承租人不知房屋已抵押，则租赁关系通常有效。

### 具体分析

1. 抵押权已登记的情况：

- 根据相关法律规定，抵押权设立后，如果抵押财产随后出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。这意味着，当抵押权人实现抵押权时，如通过拍卖或变卖抵押物，租赁合同对新的所有权人（受让人）没有约束力。受让人可以要求解除租赁关系，或者根据具体情况与承租人协商处理。

2. 抵押权未登记的情况：

- 如果抵押权未进行登记，且承租人在租赁时不知晓该财产已抵押，那么租赁关系通常受到法律保护。在这种情况下，即使抵押权随后实现，租赁合同在有效期内仍对新的所有权人继续有效。这是为了保护承租人的合法权益，确保其在租赁期间能够正常使用租赁物。

3. 承租人的权益保护：

- 如果抵押人在出租抵押物时未告知承租人抵押情况，导致承租人遭受损失的，承租人有权要求抵押人承担相应赔偿责任。这是法律对承租人权益的一种保护机制。

4. 实际操作中的注意事项：

- 在实际操作中，承租人在签订租赁合同前应仔细核实租赁物是否存在抵押情况，以避免未来可能出现的纠纷。同时，抵押权人也应关注抵押物的出租状况，确保自己的权益不受损害。

综上所述，“先抵押后租赁”的效力主要取决于抵押权是否已登记以及承租人是否知晓抵押情况。在签订租赁合同或处理相关纠纷时，应充分考虑这些因素，并遵循相关法律规定，以确保各方权益得到妥善保护。如果您在这方面有任何具体问题或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。